ASPECTOS MAS RELEVANTES EN EL ÁMBITO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS DE VIVIENDA HABITUAL DEL REAL DECRETO- LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO, POR EL QUE SE ADOPTAN MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS EN EL ÁMBITO SOCIAL ECONÓMICO PARA HACER FRENTE AL COVID 19.
El Real Decreto- Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas de arrendamientos urbanos urgentes complementarias en el ámbito social económico para hacer frente al COVID 19, incorpora a lo largo de su articulado un conjunto de medidas destinadas a proteger a los arrendatarios en situaciones más desfavorecidas ante las dificultades que se le pueden presentar para cumplir con sus obligaciones de pago de la renta de los arrendamiento concertados sobre su vivienda habitual, que pueden tener importante incidencia en las relaciones arrendaticias que mantengan un buen número de propietarios con sus inquilinos. A continuación trasladamos sintéticamente las principales novedades.
¿Cuáles son las principales medidas para moderar el impacto social de la crisis sanitaria provocada por el COVID 19 que recoge el Real Decreto en materia de arrendamientos de vivienda habitual?
Las principales medidas adoptadas por el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo en materia de arrendamientos de vivienda habitual son:
- Suspensión de los lanzamientos y procedimientos de desahucio para arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional.
- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento que finalicen dentro del periodo del estado de alerta y hasta dos meses después de finalizado éste.
- Moratoria y aplazamiento en el pago de rentas.
- Ayudas al alquiler y línea de avales para el pago de rentas.
¿Qué incidencia presenta la crisis sanitaria provocada por el COVID 19 en los procedimientos de desahucio?
Una vez finalice el estado de alarma y se levante la suspensión de los plazos y términos procesales, en el caso de que el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica sobrevenida por los efectos del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y las personas con las que conviva, se procederá a la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento o, en su caso, si el procedimiento se encontrara en el trámite del artículo 440.3 LEC –requerimiento de pago y desalojo— o bien estuviera pendiente de la celebración vista, se producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas.
El plazo máximo de suspensión será de seis meses computado desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo. De este modo, la suspensión del acto de lanzamiento o del procedimiento no podrá extenderse más allá del día 1 de octubre de 2020.
El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
Si por el Letrado de la Administración de Justicia se entendiera acreditada la situación de vulnerabilidad, la suspensión tendrá carácter retroactivo a la fecha en que se produjo dicha situación y se prolongará por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales.
En el supuesto de que el desahucio fuera promovido por un arrendador que también se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica sobrevenida por los efectos del COVID-19, deberá comunicarlo al Juzgado para que los servicios sociales competentes lo tengan en consideración para fijar el plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
¿Qué contratos de arrendamientos urbanos pueden prorrogarse y qué condiciones deben cumplirse para hacer efectiva la prórroga?
Podrán prorrogarse aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) en los que, dentro del periodo comprendido entre el 1 de abril de 2020 hasta el día en el que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, concluya el periodo de prórroga obligatoria previsto en el Art. 9.1 de la Lau o el periodo de prórroga tácita previsto en el Art. 10.1 de la LAU.
La prórroga extraordinaria de la duración del contrato no podrá exceder el periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
La prórroga extraordinaria deberá ser solicitada por el arrendatario y el arrendador está obligado a aceptarla, salvo que las partes acuerden de mutuo acuerdo fijar otros términos y condiciones.
¿Qué se entiende por situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los afectos de obtener moratorias de pago o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual?
Una persona está en una situación de vulnerabilidad económica cuando de forma conjunta concurran los dos requisitos siguientes:
Requisito 1
Que pase a estar en situación de desempleo o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i.– Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (1.613,52 €/mes brutos).
ii.- Por cada hijo a cargo, el límite general se incrementará en 0,1 veces el IPREM (53,78 €/mes brutos). En caso de familia monoparental, el incremento será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo (80,67 €/mes brutos).
iii.- Por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar, el límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM (53,78 €/mes brutos).
iv.- En el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite del subapartado i. será de cuatro veces el IPREM (2.151,36 €/mes brutos).
v.– En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i. será de cinco veces el IPREM (2.689,20 €/mes brutos).
Requisito 2
Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
No se entenderá que concurren el supuesto de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella, sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo que: (a) el derecho recaiga sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento o, (b) se acredite la no disponibilidad del inmueble por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
¿Cómo se acredita la condición subjetiva de vulnerabilidad económica?
Para acreditar la condición subjetiva de vulnerabilidad económica, deberá aportarse la siguiente documentación:
(a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
(b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
(c) A los efectos de acreditar el número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i.- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii.- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii.- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
(d) Titularidad de bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
(e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Si no se pudiera aportar alguno de estos documentos, deberá presentarse una declaración responsable explicando los motivos por los que no puede aportarse y, una vez finalizado el estado de alarma, se dispondrá de un plazo de un mes para aportarlo.
¿Qué arrendadores quedan afectados por la aplicación automática de la moratoria en el pago de la renta arrendaticia o la reducción de la renta del arrendamiento?
Los arrendadores que están obligados a aceptar bien una moratoria en el pago de las rentas bien una reducción de su importe son tanto las empresas o entidades públicas de vivienda como aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos –excluyendo garajes y trasteros—o una superficie construida de más de 1500 m2, a las que el Real Decreto – Ley asigna la calificación de grandes tenedoras. En todo caso, la medida les será de aplicación a las entidades de crédito respecto a los inmuebles incorporados al fondo social de vivienda previsto en el Real Decreto – Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
¿En qué consiste la moratoria de la deuda arrendaticia y la reducción temporal transitoria del importe de la renta y durante cuánto tiempo puede prolongarse?
Los arrendatarios que se encuentren en condición de vulnerabilidad y los arrendadores que sean empresas o entidades públicas o se consideren grandes tenedores pueden llegar a los acuerdos de aplazamiento de pago o condonación de rentas que estimen oportunos.
Sólo en el caso de que ese acuerdo no se haya producido y que así se le haya solicitado por la parte arrendataria, el arrendador viene obligado a optar por alguna de las dos siguientes alternativas y que habrá de comunicar al arrendatario en el plazo de 7 días naturales.
1. Reducción del [50%] de la renta arrendaticia
Durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
2. Moratoria en el pago de la renta arrendaticia
Que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera suficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID 19, con un plazo máximo igualmente de cuatro meses.
En este caso las rentas devengadas durante el plazo por el que se prolongue la situación de vulnerabilidad y siempre sin superar el plazo de cuatro meses, se considerarán aplazadas y se irán restituyendo por la arrendataria de forma fraccionada durante un periodo máximo de tres años a computar desde el momento en el que bien cese el estado de vulnerabilidad bien transcurran los indicados cuatro meses, siempre y cuando el contrato de arrendamiento continúe en vigor.
Los importes de renta así aplazados se restituirán sin intereses y el arrendatario no tendrá ningún tipo de penalización.
Si el arrendatario tuviera acceso al programa de ayudas transitorias de financiación, se levantará la moratoria en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada a su pago.
¿Qué opciones se prevén en los casos en los que arrendatario de vivienda habitual se encuentre en una situación de vulnerabilidad y al arrendador no esté obligado a aplicar un moratoria o reducción de la renta?
Si el arrendatario de un inmueble destinado a vivienda habitual es una persona que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID 19, podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, de 31 de marzo, el aplazamiento o la condonación temporal del pago de la renta en los términos previstos para las entidades públicas o los que, conforme a dicha normativa, se les asigna la condición de grandes tenedores de inmuebles.
No obstante, la parte arrendadora habrá de prestar su conformidad a cualquier propuesta de condonación o aplazamiento de rentas. Si no lo hiciera así y declinara la posibilidad de acuerdo, el arrendatario que con arreglo a los requisitos del Real Decreto se encuentre en situación de vulnerabilidad podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que dicha normativa contempla.
¿Existen sanciones para los casos en los que los arrendatarios apliquen indebidamente la reducción o moratoria excepcional para el pago de la renta o las ayudas públicas?
Las personas que se hubieran beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender el pago de la misma, sin reunir los requisitos, al margen de otras responsabilidades, responderán de los daños y perjuicios causados y de los gastos generados por la aplicación de las medidas de las que se haya aprovechado. El importe de los daños y perjuicios no podrá ser inferior al beneficio que la arrendataria hubiera obtenido. Incurrirá igualmente en responsabilidad la arrendataria que se situara o mantuviera voluntaria y deliberadamente en supuestos de vulnerabilidad económica con el propósito de ser beneficiaria de las medidas que el RDL 11/2020, de 31 de marzo, para mitigar el impacto de la crisis sanitarias en las personas en situación de vulnerabilidad.
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Eugenio Margareto
Javier Moreno
Dpto Litigios de DIKEI ABOGADOS
