El pasado 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó remitir a las Cortes, para tramitar por procedimiento de urgencia, el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. La misma contiene novedades importantes para los intervinientes en el mercado inmobiliario, y ello a pesar de que, según el CGPJ, la regulación del contenido de esta ley correspondería a las administraciones autonómicas.
Entre las principales novedades que introduce la Ley, se encuentran las siguientes:
- Creación de un parque público de vivienda sometido a protección permanente, lo que impedirá que estas viviendas se puedan transmitir posteriormente.
Se impone una reserva obligatoria del 30% de cualquier promoción de obra nueva para vivienda protegida y de ese 30%, el 15% tendrá que destinarse a alquiler social.
Además, se crea una nueva figura: la vivienda asequible incentivada. En este caso, se concede a los arrendadores personas físicas determinados beneficios (fiscales, urbanísticos, u otros) a cambio de que establezca un precio reducido al alquiler de su vivienda.
- La limitación de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”: las administraciones competentes, es decir, las comunidades autónomas, podrán declarar por tiempo limitado y una duración mínima de tres años prorrogables año a año, zonas de mercado residencial tensionado y establecer medidas para impedir incrementos abusivos de la renta. Aunque es previsible que algunas comunidades no se avengan a implementar este sistema, en caso de hacerlo, tendrán que tener en cuenta que la carga media del coste de hipoteca o alquiler, en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de la zona en cuestión. También será necesario que el precio de compra o alquiler, en los últimos cinco años, haya crecido más de un 5% por encima del IPC de la comunidad autónoma.
Una de las consecuencias de declarar una zona como tensionada es la posibilidad de que un arrendatario pueda solicitar una prórroga del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.
Asimismo, en el caso de inmuebles arrendados anteriormente, se limita el alquiler del nuevo contrato a la renta anterior actualizada con el IPC, salvo excepciones como haber llevado a cabo mejoras. Si se trata de un gran arrendador (persona física o jurídica con más de diez inmuebles o 1.500 m2 en alquiler), la renta se limita por el contrato anterior o (aquí la diferencia) lo que marque el sistema de índices de precios de referencia, que deberá estar disponible en un plazo de 18 meses desde la aprobación de la Ley.
- Beneficios fiscales: en las zonas tensionadas, en caso de que el arrendador sea una persona física, se ofrecen incentivos fiscales (IRPF), incluyendo una bonificación de hasta el 90% de las rentas siempre que bajen el precio del alquiler un 5%.
También se ofrecerán bonificaciones del 50% (por alquilar el inmueble), 60% (si ha habido rehabilitación en los 2 años anteriores) y 70% (a favor de arrendatarios entre 18 y 35 años, en áreas tensionadas).
- Desahucios: la ley garantizará que la alternativa habitacional que se busque para familias vulnerables sea una vivienda y no un establecimiento de hospedaje, situación que se ha producido en algunas ocasiones. Se amplía de uno a dos meses el plazo de lanzamiento de los desahucios cuando el propietario de la vivienda es una persona física y de tres a cuatro meses cuando el propietario es una empresa, ello, con el fin de facilitar así la intervención de los Servicios Sociales en supuestos de vulnerabilidad.
- Viviendas vacías: Los ayuntamientos podrán recargar hasta el 150% en su IBI a aquellos inmuebles que permanezcan vacíos de forma continuada y sin causa justificada, más de dos años.
En DIKEI Abogados contamos con profesionales especialistas en derecho inmobiliario con probada experiencia, que te pueden asesorar ante cualquier actuación que tengas que realizar en este ámbito.
Por: Ramón Alvear
Dpto. Dº Mercantil / Inmobiliario
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