¿CUALES SON LAS PRINCIPALES NOVEDADES INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO LEY 15/2020, DE 21 DE ABRIL, DE MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS PARA APOYAR LA ECONOMÍA Y EL EMPLEO COMO CONSECUENCIA DE LA CRISIS SANITARIA PROVOCADA POR EL COVID 19 EN MATERIA ARRENDATICIA?
El Real Decreto- Ley 15/2020, ha regulado la posibilidad de establecer moratorias y aplazamientos del pago de la renta de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (es decir, aquellos destinados al ejercicio de una actividad profesional o comercial), siempre que se cumplan los requisitos fijados en la norma.
1. ¿En qué consiste la moratoria de la obligación de pago de la renta y durante cuánto tiempo puede prolongarse?
La moratoria en el pago de la renta arrendaticia implica el aplazamiento de la deuda, sin penalización ni devengo de intereses, mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
El aplazamiento se realizará mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
2. ¿Qué debe hacer el arrendatario para acogerse a esta moratoria?
El arrendatario deberá remitir una solicitud al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto, para acogerse a la moratoria planteada. Es decir, la fecha límite para hacer esta comunicación es el próximo 23 de mayo de 2020.
La moratoria se aplicará desde la mensualidad siguiente a la comunicación.
3. ¿Qué arrendadores quedan afectados por la aplicación automática de la moratoria en el pago de la renta arrendaticia?
Los arrendadores que están obligados a aceptar la moratoria en el pago de las rentas son las empresa o entidad pública de vivienda y aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos –excluyendo garajes y trasteros—o una superficie construida de más de 1500 m2, a las que el Real Decreto – Ley asigna la calificación de grandes tenedoras.
4. ¿Se puede disponer de la fianza para el pago de rentas?
Siempre que exista acuerdo entre las partes, se podrá disponer libremente de la fianza pudiendo servir ésta para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
5. ¿Qué requisitos deben cumplir los autónomos o las Pymes para poder acogerse a esta moratoria?
La norma distingue entre los siguientes supuestos:
(1) En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
- a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
(2) En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
- a)Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, ni el importe neto de su cifra anual de negocios los ocho millones de euros, ni que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio sea superior a cincuenta.
- b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
- c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- ¿Cómo se debe acreditar el cumplimiento de los requisitos referidos?
El cumplimiento de los requisitos se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- a) La reducción de actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad presentada por el interesado.
6. ¿Existen sanciones para los casos en los que los arrendatarios apliquen indebidamente la moratoria excepcional para el pago de la renta?
Los arrendatarios que se hubieran beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia, sin reunir los requisitos responderán de los daños y perjuicios causados, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden.
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Eugenio Margareto
Abogado Senior en DIKEI Abogados
Dpto. Derecho Civil de DIKEI ABOGADOS
e.margareto@dikei.com